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スムストックの査定方式について

  • 構造耐力上必要な部分(以下スケルトンという)と内装・設備の部分
    (以下インフィルという)に分けて査定する。
  • 構造躯体のスケルトン部分を6割とし償却期間を50年で査定する。
  • 内装設備のインフィル部分を4割として償却期間を15年で査定する。

上記の3点により算出された価格を点検・補修制度における住宅履歴データに基づき価格を加減する。尚、査定者は、優良ストック住宅推進協議会の定める研修カリキュラムの修了者、または、これに準じる知識、経験を有する者が建物価格の査定を行う。

スムストックの査定計算式

査定額=[{(A1×B1+増1)×F1}+{(A2×B2+増2)×F2}+G]×C×D×E×H1×H2×H3×I-J

A=再調達価格(A1・A2) 査定対象の住宅を現在、再建築した場合の価格(取得費×倍数率)。
A1=スケルトン(構造躯体)は取得費の60%。A2=インフィルは、40%。
B=現価率(B1・B2) 流通耐用年数にみる現在価値※。B1:スケルトンにおいては、50年。
B2:インフィルにおいては15年。
※流通耐用年数とは流通市場において、住宅として価値が存在する年数。
C=機能調整率 「①収納」「②通風」「③採光」「④機能性」に関しての評価を反映した補正率。
D=可変補正率 間取りの可変性を評価して反映させる補正率。
E=外構補正率 建物だけではなく外構を含めた外部空間を評価。
F=観察補正率(F1・F2) 内装・設備などの維持管理の状態などを購入者の視点で評価。
F1=スケルトン F2=インフィル
G=リフォーム・性能向上工事加算
リフォーム工事=
インフィルに関する工事で、資産価値向上につながる工事。
メンテナンス工事以外で15年以内に行われた工事。
性能向上工事=
外装、屋根を対象とした15年以上の償却期間を持ち、従前より価値が向上する工事。
H1=建物市場性比率① 売却時の社会的ニ-ズ、地域的なニーズなどを勘案し評価。
H2=建物市場性比率② 住宅履歴書の有無を評価する補正率。
H3=建物市場性比率③
:認定住宅
認定住宅であるか否かによって、市場への訴求力を評価。
I=建築年数調整率 築5年以内の売却物件に対する一般的な取引事情などによる特別補正率。
J=メンテナンス調整額 外壁塗装、屋根・ベランダの防水及び、防蟻対策の耐用年数を考慮し、償却額を差し引くための調整額。
増=増築再調達価格
(増1・増2)
査定対象の住宅を増築したケースで、現在再増築した場合の価格。(増築費×倍数率)
増1=増築スケルトン部分 増2=増築インフィル部分

一般の査定とスムストック査定の違い

比較内容 一般の査定 スムストックの査定 比較結果
優良なストック住宅の基準がある × 優良ストック住宅推進協議会各社合意の独自の基準を持っています。
点検済みの物件を査定 一般的には、査定する為の検査(インスペクション)を行うケースは少ないですが、スムストック査定で扱う物件は定期点検(もしくは査定時点検)済みとなります。
土地と建物を分けて価格の表示をする × 売却時、土地と建物を分けて価格の表示を行います。
スケルトン(構造躯体)とインフィル(内装や設備機器等)に分けて査定する × スケルトンとインフィルに分けて査定することにより、建物を適正に査定することができ、スムストックとして認定すれば、築50年に亘って資産価値を評価します。
付帯物も各メーカーの特徴に応じて詳細に査定 付帯物に関しても、各メーカー毎に評点を定め、詳細に評価します。
再調達価格は、請負契約時価格を算定基本とする × 購入時の請負契約価格を査定の算定基本として査定致します。私たちが建てた住宅だからこそ可能となりました。(但し、請負契約が不明等の場合、予め定められた基準価を元とします)
査定者の資格 × 宅地建物取引主任者を有し、各社メーカーが規定した試験に合格し、且つ、優良ストック推進協議会が定めた規定により、会員各社が認定した者が査定します。
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