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査定方式について

大切なご自宅を適正に評価するスムストックの査定方式についてご紹介します。

スムストック査定の特長

どれほど優れた品質を持つ家でも、正しく評価されなければ意味がありません。スムストックは、良質な住宅の「本来の価値」を適正に評価し、売主様と買主様の双方に納得いただけるお取引を実現するため、独自の3つの手法を採用しています。

再調達価格をベースに
査定をスタート

はじめに、再調達価格（査定対象の建物を現在建築した場合の価格）を算出します。

構造と内装・設備を分けて査定し、
本当の建物価値を評価

耐用年数が異なる構造躯体（スケルトン）と内装・設備（インフィル）を分けて査定します。丈夫な構造躯体をもつ建物の価値を適正に評価します。

「構造」と「内装・設備」を分ける、
独自の査定方式

一般的な査定では、築年数とともに建物全体の価値が一律で下がってしまいます。スムストックでは、耐用年数の長い「構造躯体（スケルトン）」と、時代で変化する「内装・設備（インフィル）」を分けて評価。大手ハウスメーカーならではの丈夫な構造躯体を建物の価値として適正に評価します。

構造躯体（スケルトン）と内装・設備（インフィル）を分けて査定

スムストック 築年毎の建物価格

一般の査定では築年数とともに建物価格が〜5年2,375万円・〜10年1,942万円・〜15年1,490万円・〜20年1,099万円と下がるのに対し、スムストックなら築21年以降でも建物平均取引価格は706万円（〜25年861万円・〜30年712万円・31年〜509万円）です。 一般の査定では築年数とともに建物価格が〜5年2,375万円・〜10年1,942万円・〜15年1,490万円・〜20年1,099万円と下がるのに対し、スムストックなら築21年以降でも建物平均取引価格は706万円（〜25年861万円・〜30年712万円・31年〜509万円）です。

※成約事例集計件数：2026年3月までの21,551件（東京カンテイ調べ）

上記により算出された価格は、新築後に実施された定期点検や補修工事の履歴に基づいて加減されます。
なお、建物の価格査定は、優良ストック住宅推進協議会に登録されたスムストック住宅販売士が行います。

建物を細かく評価

収納・通風・使い勝手・可変性・建物の現在のコン
ディション等を評価します。また長期優良住宅等の認定住宅や太陽光発電、蓄電池なども適正にプラス評価します。

資産価値を高める工事を評価

これまでに行った増築・リフォーム工事・メンテナンス工事等を評価します。

一般の査定と
スムストック査定の違い

一般的な査定では、どんなに手入れをしていても「築年数」だけで建物の価値が大きく下がってしまうことが少なくありません。大切なご自宅を適正に評価する、スムストックならではの違いをご覧ください。

比較内容
一般の査定
スムストック
の査定
「優良なストック住宅」としての独自の基準がある
✕
○
詳細
優良ストック住宅推進協議会各社合意の独自の基準を持っています。
点検済みの物件を査定
△
○
詳細
一般的には、査定する為の検査（インスペクション）を行うケースは少ないですが、スムストック査定で扱う物件は定期点検（もしくは査定時点検）済みとなります。
建物と土地を分けて価格の表示をする
✕
○
詳細
売却時、建物と土地を分けて価格の表示を行います。
スケルトン(構造躯体)とインフィル(内装や設備機器等)に分けて査定する
✕
○
詳細
スケルトンとインフィルに分けて査定することにより、建物を適正に査定することができ、スムストックとして認定すれば、築50年に亘って資産価値を評価します。
付帯物も各ハウス
メーカーの特徴に応じて詳細に査定
△
○
詳細
付帯物に関しても、各ハウスメーカー毎に評点を定め、詳細に評価します。
再調達価格は、請負契約時価格を算定基本とする
✕
○
詳細
購入時の請負契約時価格を査定の算定基本として査定いたします。私たちが建てた住宅だからこそ可能となりました。(但し、請負契約時価格が不明等の場合、予め定められた基準価格で査定します。)
査定者の資格
✕
○
詳細
宅地建物取引士の資格を有し、各社ハウスメーカーが規定した試験に合格し、且つ、優良ストック住宅推進協議会が定めた規定により、会員各社が認定した者が査定します。

「スムストック査定」の計算式

査定額=
［｛（A1×B1＋増1）×F1｝＋｛（A2×B2
＋増2）×F2｝+G］
×C×D×E×H1×H2×H3×I－J

※スムストック査定方式は特許を取得しています。「特許番号：6636476号 登録日： 令和1年12月27日」

A再調達価格（A1・A2）
査定対象の建物を現在建築した場合の価格
A1＝スケルトン部分60％
A2＝インフィル部分40％
B現価率（B1・B2）
流通耐用年数からみた現在価値を算出する比率
B1＝スケルトン部分50年
B2＝インフィル部分15年
C機能調整率
「収納」「通風」「採光」「機能性」に関しての評価を反映した補正率
D可変補正率
間取りの可変性を評価して反映させる補正率
E外構補正率
外構の状況を評価して反映させる補正率
F観察補正率（F1・F2）
外装・内装・設備等の状態を購入者の視点で観察して評価
Gリフォーム・性能向上工事加算
リフォーム工事＝インフィルに関する工事で、資産価値向上につながり、メンテナンス工事以外で15年以内に行われた工事
性能向上工事＝外装、屋根を対象とした15年以上の償却期間を持ち、従前より価値が向上する工事
H1建物市場性比率：市場ニーズ
売却時の市場への訴求力の差異を評価
H2建物市場性比率：メンテナンスプログラム
メンテナンスプログラムの実施状況による市場への訴求力を評価
H3建物市場性比率：認定住宅
認定住宅であるか否かによって、市場への訴求力を評価
I建築年数調整率
築5年以内の売却物件に対する一般的な取引事情などによる特別補正率
Jメンテナンス調整額
外壁・屋根・バルコニー防水・防蟻対策に関しては、それぞれの仕様による耐用年数に対し、減価（償却）した分を求め、査定金額から減額
増増築分の価格（増1・増2）
増1＝増築スケルトン部分
増2＝増築インフィル部分

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