※2025年11月4日現在の法律に準じた内容です。

戸建てを売却するとき、「できるだけ高く・早く売りたい」と考える方は多いものです。しかし、価格設定や売却準備の進め方を誤ると、売れ残ってしまったり、途中で値下げせざるを得なくなるケースもあります。

本記事では、戸建て売却の基本的な流れから相場の調べ方、高く・早く売るためのコツまでを分かりやすく解説します。戸建ての売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

初めてでも安心できる戸建て売却の流れ

戸建て売却をスムーズに進めるには、事前に全体の流れを把握しておくことが重要です。ここでは、売却を始める前の準備から引き渡し完了までの6つのステップを分かりやすく解説します。

（1）売却の目的と条件を整理する

戸建ての売却を始める前に、まずは「なぜ売るのか」という目的を明確にしておきましょう。目的によって、売却スケジュールや希望価格など、決めておくべき条件が大きく変わります。

主な目的には、以下のようなものがあります。

• 住み替え
• 相続整理
• 資産の現金化

例えば、住み替えの場合、次の住まいの購入時期から逆算して売却のタイミングを決める必要があります。また、希望価格や売却期限を決めておけば、不動産会社への依頼や資金計画がスムーズに進みます。

（2）相場を調べて査定を依頼する

売却の目的と条件を整理したら、 まず周辺の相場を把握しておきましょう。

相場は、公示地価や路線価といった公的データに加え、不動産ポータルサイトで近隣の売出事例を確認することで把握できます。相場を知っておけば、査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。

まずは机上査定で概算を把握しましょう。ただ、より精度の高い査定をするために何より大切なのは、訪問査定で建物の状態や周辺環境を見てもらうことです。

査定依頼はまず、建物価値を良く理解している建てたハウスメーカーの不動産部門又は系列の不動産会社に依頼してみましょう。建築年数だけではなく、建物の性能や、その後のメンテナンスやリフォームも含めた適正な査定評価を知る事が大切です。その上で必要な場合は複数の不動産会社で比較してみましょう。

（3）不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定内容を比較検討して、売却の仲介を依頼する不動産会社を選んだら、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼するための契約で、次の3種類があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約でき、自分でも買主を探して売買契約を結ぶことができる。ただし、どの会社がどのように活動しているかを自分で把握する必要がある。

専任媒介契約

1社に限定して依頼する。販売活動の報告義務があり、進捗を把握しやすい。

専属専任媒介契約

1社専属で、自分で買主を見つけてもその会社を通して売買契約を結ぶ必要がある。より手厚いサポートを受けられるのが特徴。

スピード重視で担当者との連携を密に進めたいなら「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」、幅広く買主を探したい場合は「一般媒介契約」が向いています。

このような媒介契約の違いを理解せずに進めると、販売活動が滞ったりトラブルになったりすることもあるため、自分の状況や目的に合わせて慎重に選ぶことが大切です。

参照：国土交通大臣指定 公益財団法人 東日本不動産流通機構｜媒介契約制度｜3種類の媒介契約

（4）売却活動をスタートする

不動産会社と媒介契約を結んだら、広告掲載や内見対応などの売却活動が始まります。

まずは、購入検討者に内見したいと思ってもらえるよう、広告に使う写真を明るく清潔感のある状態で撮影することが大切です。

内見時、玄関やリビングは第一印象を左右するため、丁寧に掃除して整理整頓しておきましょう。また、家具の配置を工夫して空間を広く見せたり、生活感を抑えたりすることで、購入検討者に好印象を与えられます。さらに、不動産会社と連携を密にし、内見スケジュールや問い合わせ対応をスムーズに行うことで、成約につながるチャンスが高まります。

（5）購入者と売買契約を結ぶ

購入希望者との条件交渉がまとまったら、売買契約を締結します。契約時には、売買契約書を確認した上で署名押印し、手付金（通常は売買価格の5～10％）を受け取ります。

契約書には、次のような重要な項目が記載されているため、不明点を残したまま署名押印しないことが大切です。

• 引き渡し日
• 支払い期日、支払い方法
• 契約解除の条件

なお、今住んでいる家を売却し、新しく購入した家、または賃貸物件に引っ越すことを「住み替え」といいます。住み替えでは、売却と引っ越しのタイミングをどのように組むかによって、住まいに空白期間が生じたり、想定外の費用が発生したりすることがあるため、スケジュールの組み方に注意が必要です。

たとえば、今住んでいる家を先に売却し、その引き渡しを終えてから新居に移る「売り先行型」という方法を選ぶ場合、新居がすぐに決まらないと、引っ越しまでの間に仮住まいが必要になることがあります。

また、今の家の売却と新居の購入を同時に進める「同時進行型」という方法では、うまく進めば手間や費用を抑えられますが、売却や購入のどちらかが予定通りに進まなかった場合、引っ越し時期の調整が難しくなる可能性があります。スケジュールを無理に合わせようとして焦って進めてしまうと、思わぬトラブルにつながることがあるため、すべてが最初の計画通りに進むとは限らないことを前提に、慎重に計画する必要があります。

そのため、新居に入居してから現在の住まいを売却する「買い先行型」であれば、資金計画を立てやすく、売却を急ぐ必要がないというメリットがあります。比較的安心して進めやすい住み替え方法といえるでしょう。

これを踏まえたうえでスケジュールを十分に調整し、売買契約を締結しましょう。また、契約不適合責任や設備保証などの契約内容についても、不利な条件が含まれていないか慎重に確認する必要があります。分からない点や不安がある場合は、必ず不動産会社に確認しましょう。契約内容を十分に理解した上で進めることで、トラブルを防ぎ、安心して取引ができます。

（6）残代金を受け取り所有権移転登記を行う

決済日には、買主より売却金額から手付金を差し引いた残代金を受け取り、司法書士の立ち会いのもとで所有権移転登記の手続きを行います。登記に必要な書類を整えて、司法書士の確認を経て確実に手続きを終えることが重要です。

併せて、固定資産税や管理費などの精算を行い、建物の鍵を引き渡すことで売却手続きが完了します。

戸建て売却の相場を知る方法

戸建てを売却する際は、まず「相場」を把握することが第一歩です。あらかじめおおよその価格帯を知っておけば、不動産会社の査定結果や買主との交渉にも落ち着いて対応できます。

ここでは、戸建て売却の相場を正しく把握するための3つの方法を分かりやすく解説します。

公的なデータを確認する

土地の相場を把握する上で最も信頼できるのが、国や自治体が公表している公的データです。代表的なものには以下の3つがあります。

• 公示地価（国土交通省）：毎年1月1日時点の標準地の価格
• 基準地価（都道府県）：毎年7月1日時点の基準地の価格
• 路線価（国税庁）：相続税や固定資産税の算定基準に利用される価格（公示価格の80％程度）

これらを確認することで、その地域の売買価格の目安をつかむことができます。不動産会社の査定価格もこれらをもとに算出されるため、事前にチェックしておくことで査定価格の妥当性を見極めやすくなるでしょう。

参照：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

参照：国税庁｜路線価

ポータルサイトや査定シミュレーションを活用する

実際の売出価格や取引事例を把握するには、インターネット上の情報を活用するのが効果的です。エリアや築年数、敷地面積などの条件を設定すれば、類似物件の売出価格を比較しやすくなります。

また、オンラインの査定シミュレーションを使えば、所在地や建物情報を入力するだけで概算の査定価格を確認できます。あくまで参考値ではありますが、売却価格の目安をつかむのに便利です。

不動産会社の査定の仕組みを知る

正確な相場を把握するには、不動産会社がどのように査定を行うかを理解しておくことも大切です。査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定

立地、土地面積、築年数、周辺の取引事例などのデータをもとに概算を算出する方法。短時間で結果が得られる反面、建物の状態までは反映されにくい。

訪問査定

実際に担当者が現地を確認し、建物の状態や日当たり、周辺環境なども含めて評価する方法。リフォーム履歴やメンテナンス状況によって査定価格が上がるケースもある。

戸建ての査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することも大切です。しかし、価格の根拠をより明確にするためには、近隣の実際の売買事例を過去数年分比較し、そこから導き出される査定結果をもとに検討することがより重要です。

査定の仕組みについてさらに詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。

家を売却する際の査定依頼の注意点とは？査定前に必要な準備や確認事項を紹介

戸建てを高く・早く売る5つのコツ

戸建てをできるだけ高く・早く売却するためには、ちょっとした工夫と事前準備が欠かせません。ここでは、戸建ての売却を有利に進めるための5つの実践的なコツを分かりやすく解説します。

①費用や税金を前もって確認しておく

戸建てを売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。主なものは以下のとおりです。

• 仲介手数料（売却価格が400万円超の場合、売却価格の3％＋6万円＋消費税）
• 抵当権抹消などの登記費用（登録免許税や司法書士への報酬などで、約3～5万円）
• 譲渡所得税（売却益に対して課税され、売却した年の1月1日時点で所有期間5年超の税率は約20%、5年以下の税率は約40％）

これらを早めに把握しておけば、資金計画が立てやすくなります。特に譲渡所得税は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わり、売却時期を数カ月ずらすだけで、数十万円単位の節税になることもあります。なお、マイホームの売却では、所有期間に関わらず3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。

思わぬ出費で後悔しないためにも、早い段階で不動産会社などに相談し、必要な費用を整理しておくことが大切です。

関連記事：家を売ったときに税金がかからないケースとは？3,000万円特別控除などの節税ポイントを解説

②売出価格を上げるための対策を行う

広告掲載前の準備で、売出価格を上げられる可能性があります。特に以下の3点を意識しましょう。

• 室内外をきれいに整える（外観・水回り・照明など第一印象を重視）
• リフォームやメンテナンス履歴を整理する（施工内容や業者名を明記）
• 広告写真や物件ページを工夫する（明るい時間帯に撮影し清潔感を演出）

こうした準備により「大切に管理されてきた家」と評価され、建物自体の価値が高く見られます。値下げ交渉を避けつつ、相場より高めの価格設定を実現しやすくなるでしょう。

③適切な売出価格を決める

売出価格を高く設定しすぎると、売れ残りや大幅な値下げにつながるおそれがあります。査定結果や周辺相場を踏まえ、根拠のある現実的な価格を設定することが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、その根拠や提示額を比較すれば、市場の適正価格をより客観的に把握できます。特に需要の高いエリアでは、相場よりやや強気の価格設定でも早期成約が見込める場合があるでしょう。

適正な価格を見極めて設定することが、結果として高く・早く売却することにつながります。

④内見対応を丁寧に行う

内見時の印象は、購入意欲を大きく左右します。生活感をできるだけ出さない様に整理整頓することは大切なポイントです。また、誠実で柔軟な対応を心がけることで、買主の安心感を高め、好条件での成約につながるでしょう。

質問にはできるだけ正確に答え、購入後の生活をイメージできるように説明すると効果的です。また、室内のにおいや照明、温度なども印象を左右するため、快適な空間づくりを意識しましょう。

小さな配慮の積み重ねが信頼を生みますので、内見は「購入を決める最後のステップ」と考え、細部まで丁寧に対応することが大切です。

⑤ご自宅を建てたハウスメーカーや不動産会社に売却を任せる

戸建てを安心して高く売却したいなら、建てたハウスメーカーや系列の不動産会社に依頼するのがおすすめです。設計図面や構造、メンテナンス履歴を把握しているため、建物の価値を購入希望者に正しく伝えることができます。

特に、対象となる大手10社のハウスメーカーで建築した住宅であれば、「スムストック」に認定される可能性があります。スムストック査定は、特許を取得した査定計算式で査定し建物の性能や維持管理を適正に評価する仕組みで、築年数が経過しても価値をしっかりと見極めてもらえる点が特徴です。

このように、建物の価値を熟知している会社であれば、査定から売却まで安心して任せることができます。

まとめ

戸建てを高く・早く売却するには、売却の流れを理解し、相場を把握した上で計画的に進めることが大切です。費用や税金の確認、価格設定、内見前の準備、そして信頼できる不動産会社選びが成功のポイントとなります。

大手ハウスメーカー10社で建てた住宅なら、「スムストック」に認定されることで、建物の価値をしっかりと反映した売却が可能となります。該当する場合は、ぜひスムストック査定をご利用ください。