売却をお考えの方

スムストック査定方式について

ご購入者も認める建物価格

「スムストック査定」の計算式は多くの評価項目が定められており、「スムストック住宅販売士」が評価します。
実際、査定額と成約額の差異は平均1%程度と、購入者も納得して頂ける評価と言えます。

スムストック査定方法 概念図

(成約事例集計件数:2016年11月までの5,056件)
※東京カンテイ調べ
上記により算出された価格を点検・補修制度における住宅履歴データに基づき価格を加減する。
尚、査定者は、優良ストック住宅推進協議会の定める研修カリキュラムの修了者、または、これに準じる知識、経験を有する者が建物価格の査定を行う。

一般の査定とスムストック査定の違い

  • 比較内容一般の査定 スムストック
    の査定

    比較結果

  • 優良なストック住宅の基準がある×

    比較結果/優良ストック住宅推進協議会各社合意の独自の基準を持っています。

  • 点検済みの物件を査定

    比較結果/一般的には、査定する為の検査(インスペクション)を行うケースは少ないですが、スムストック査定で扱う物件は定期点検(もしくは査定時点検)済みとなります。

  • 土地と建物を分けて価格の表示をする×

    比較結果/売却時、土地と建物を分けて価格の表示を行います。

  • スケルトン(構造躯体)とインフィル(内装や設備機器等)に分けて査定する×

    比較結果/スケルトンとインフィルに分けて査定することにより、建物を適正に査定することができ、スムストックとして認定すれば、築50年に亘って資産価値を評価します。

  • 付帯物も各ハウスメーカーの特徴に応じて詳細に査定

    比較結果/付帯物に関しても、各ハウスメーカー毎に評点を定め、詳細に評価します。

  • 再調達価格は、請負契約時価格を算定基本とする×

    比較結果/購入時の請負契約価格を査定の算定基本として査定致します。私たちが建てた住宅だからこそ可能となりました。(但し、請負契約が不明等の場合、予め定められた基準価を元とします)

  • 査定者の資格×

    比較結果/宅地建物取引主任者を有し、各社ハウスメーカーが規定した試験に合格し、且つ、優良ストック推進協議会が定めた規定により、会員各社が認定した者が査定します。

「スムストック査定」の計算式

査定額=[{(A1×B1+増1)×F1}+{(A2×B2+増2)×F2}+G]×C×D×E×H1×H2×H3×I-J

  • A再調達価格
    (A1・A2)

    査定対象の建物を現在建築した場合の価格
    A1=スケルトン部分60% A2=インフィル部分40%

  • B現価率
    (B1・B2)

    流通耐用年数からみた現在価値を算出する比率
    B1=スケルトン部分50年 B2=インフィル部分15年

  • C機能調整率

    「①収納」「②通風」「③採光」「④機能性」に関しての評価を反映した補正率

  • D可変補正率

    間取りの可変性を評価して反映させる補正率

  • E外構補正率

    外構の状況を評価して反映させる補正率

  • F観察補正率
    (F1・F2)

    外装・内装・設備等の状態を購入者の視点で観察して評価

  • Gリフォーム・
    性能向上工事加算

    リフォーム工事=インフィルに関する工事で、資産価値向上につながり、メンテナンス工事以外で15年以内に行われた工事
    性能向上工事=外装、屋根を対象とした15年以上の償却期間を持ち、従前より価値が向上する工事

  • H1建物市場性比率①

    売却時の社会的ニーズ、地域的なニーズなどを勘案し評価

  • H2建物市場性比率②

    メンテナンスプログラムの実施状況を評価

  • H3建物市場性比率③
    :認定住宅

    認定住宅であるか否かによって、市場への訴求力を評価

  • I建築年数調整率

    築5年以内の売却物件に対する一般的な取引事情などによる特別補正率

  • Jメンテナンス
    調整額

    外壁・屋根・バルコニー防水・防蟻対策のメンテナンスについて
    各耐用年数に対する償却分を減額

  • 増築分の
    価格(増1・増2)

    増1=増築スケルトン部分 増2=増築インフィル部分