スムストック査定方式について

• 比較内容一般の査定 スムストック
  の査定

  比較結果

• 優良なストック住宅の基準がある×○

  比較結果/優良ストック住宅推進協議会各社合意の独自の基準を持っています。

• 点検済みの物件を査定△○

  比較結果/一般的には、査定する為の検査（インスペクション）を行うケースは少ないですが、スムストック査定で扱う物件は定期点検（もしくは査定時点検）済みとなります。

• 建物と土地を分けて価格の表示をする×○

  比較結果/売却時、建物と土地を分けて価格の表示を行います。

• スケルトン(構造躯体)とインフィル(内装や設備機器等)に分けて査定する×○

  比較結果/スケルトンとインフィルに分けて査定することにより、建物を適正に査定することができ、スムストックとして認定すれば、築50年に亘って資産価値を評価します。

• 付帯物も各ハウスメーカーの特徴に応じて詳細に査定△○

  比較結果/付帯物に関しても、各ハウスメーカー毎に評点を定め、詳細に評価します。

• 再調達価格は、請負契約時価格を算定基本とする×○

  比較結果/購入時の請負契約価格を査定の算定基本として査定致します。私たちが建てた住宅だからこそ可能となりました。(但し、請負契約が不明等の場合、予め定められた基準価を元とします)

• 査定者の資格×○

  比較結果/宅地建物取引士の資格を有し、各社ハウスメーカーが規定した試験に合格し、且つ、優良ストック推進協議会が定めた規定により、会員各社が認定した者が査定します。

査定額＝［｛（A1×B1＋増1）×F1｝＋｛（A2×B2＋増2）×F2｝+G］×C×D×E×H1×H2×H3×I－J

• A再調達価格
  （A1・A2）

  査定対象の建物を現在建築した場合の価格
  A1＝スケルトン部分60％　A2＝インフィル部分40％

• B現価率
  （B1・B2）

  流通耐用年数からみた現在価値を算出する比率
  B1＝スケルトン部分50年　B2＝インフィル部分15年

• C機能調整率

  「収納」「通風」「採光」「機能性」に関しての評価を反映した補正率

• D可変補正率

  間取りの可変性を評価して反映させる補正率

• E外構補正率

  外構の状況を評価して反映させる補正率

• F観察補正率
  （F1・F2）

  外装・内装・設備等の状態を購入者の視点で観察して評価

• Gリフォーム・
  性能向上工事加算

  リフォーム工事＝インフィルに関する工事で、資産価値向上につながり、メンテナンス工事以外で15年以内に行われた工事
  性能向上工事＝外装、屋根を対象とした15年以上の償却期間を持ち、従前より価値が向上する工事

• H1建物市場性比率：
  市場ニーズ

  売却時の市場への訴求力の差異を評価

• H2建物市場性比率：
  メンテナンスプログラム

  メンテナンスプログラムの実施状況による市場への訴求力を評価

• H3建物市場性比率：
  認定住宅

  認定住宅であるか否かによって、市場への訴求力を評価

• I建築年数調整率

  築5年以内の売却物件に対する一般的な取引事情などによる特別補正率

• Jメンテナンス
  調整額

  外壁・屋根・バルコニー・防水・防蟻対策に関しては、それぞれの仕様による耐用年数に対し、減価（償却）した分を求め、査定金額から減額

• 増増築分の
  価格（増1・増2）

  増1＝増築スケルトン部分　増2＝増築インフィル部分