※2026年1月26日現在の法律に準じた内容です。

日本は世界でも有数の地震大国のため、住宅の安全性を支える耐震基準は人命を守るための最優先事項として位置付けられています。建築基準法に基づく耐震基準は、過去の大きな地震の被害を教訓に、そのたびに見直され改正が行われてきました。そのため、戸建て住宅の売主にとって、物件が「新耐震基準か旧耐震基準か」を把握することは、適切な売却戦略を立てるための出発点となります。

本記事では、新耐震基準の具体的な変更点を整理します。あわせて、基準日の正しい見極め方から、築年数の古い物件でもスムーズに売却を進めるための具体的な手法までを解説します。

新耐震基準とは？ 旧耐震との違い

耐震基準とは、人命を守ることを目的として、地震の揺れに対し建物が倒壊・崩壊しない性能を確保するため、建築基準法に定められた最低限の技術基準です。耐震基準は1981年に大きな改正があり、6月1日以降の基準を「新耐震基準」、5月31日以前の基準を「旧耐震基準」といいます。不動産売却の現場において、物件が新耐震基準か旧耐震基準かは、融資可否・住宅ローン控除・成約スピードに直接影響する重要なポイントといえます。

震度5強程度で倒壊しないことを想定した旧耐震基準

1981年5月31日まで適用されていた旧耐震基準は、主に「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないこと」を想定としていました。この基準の大きな特徴は、建物がある程度の損傷を受けることを前提としている点にあります。

震度5強程度の地震に対して倒壊を防ぐことを想定していましたが、それを大きく超える地震に対する安全性については、現在の基準ほど明確な性能規定は設けられていませんでした。

そのため、想定を超える大きな地震が発生した場合には、建物が大きなダメージを受け、修繕や建て替えを検討する必要が生じる可能性があります。

売却においては、こうした耐震性能に対する不安が、買主の検討や金融機関の評価に影響を与える要因となることがあります。

震度6強～7クラスの地震でも倒壊しないことを想定した新耐震基準

1981年6月1日から施行された新耐震基準は、耐震設計の考え方を根本から進化させました。新基準では、「震度5強程度の地震では軽微なひび割れ程度にとどめられる」ことに加え、「震度6強から7クラスの巨大地震でも倒壊・崩壊しない」ことが求められています。

新耐震基準は、人命の保護を最優先としつつ、大地震後に倒壊を免れ、一定の補修を行うことで再使用が可能となる水準の安全性確保を目指した基準です。新耐震基準は、現代の不動産取引における最低限クリアすべき安全ラインのような役割を果たしており、買主に対して安心感を与えます。
※あくまで目安であり、地盤条件や建物仕様により被害状況は異なります。

改正のきっかけは1978年の宮城県沖地震

耐震基準が大幅に見直された背景には、過去の大きな地震被害から得られた教訓があります。1978年に発生した宮城県沖地震では、ブロック塀の倒壊や家屋の全半壊が相次ぎ、多くの犠牲者が出ました。この地震では、それまでの基準で建てられた建物が想定を超える被害を受けたことが明らかになりました。これを受けて、耐震設計の考え方を抜本的に見直す必要性が高まり、1981年の建築基準法改正による新耐震基準の制定へとつながりました。以来、この新耐震基準の施行日である1981年6月1日より前か後かが、建築業界および不動産業界における安全な建物の境界線として刻まれるようになりました。

自分の家はどっち？ 正しい基準日の確認方法

売却を検討する際、最初に行うべきは耐震基準の正確な特定です。多くの売主が「うちの家は1982年に完成したから新耐震だ」と判断しがちですが、不動産取引の現場ではより厳格な判定ルールが存在します。

判定は「竣工日」ではなく「建築確認日」

耐震基準を特定する際に確認しなければならないのは、建物の完成日である「竣工日」ではなく、建築主が役所に設計図を提出して建築確認申請をし、その内容が建築基準法に適合していると認められた「建築確認日」です。

建築工事には通常、数ヶ月以上の期間を要します。そのため、たとえ建物の完成が1982年以降であっても、建築確認が1981年5月31日以前に行われている場合は、旧耐震基準の建物として扱われます。建築確認日と竣工日のタイムラグによる誤認は多いため、注意が必要です。

建築確認通知書や検査済証で日付をチェックする

基準日となる日付を正確に把握するには、手元の書類を確認するのが確実です。具体的には、建築時に発行された「建築確認通知書」、または工事完了後に交付された「検査済証」に記載されている日付を参照します。

これらの書類を紛失してしまっていても、自宅が所在する市区町村役場の建築指導課等の窓口へ行けば大丈夫です。「建築計画概要書」の閲覧や「台帳記載事項証明書」の発行依頼で、建築確認日を確認することができます。

木造住宅なら注目すべき2000年基準とは

戸建て住宅の多くを占める木造住宅の場合、新耐震基準（1981年）を満たしていても、現在の建築基準法に基づく耐震規定と同水準とはいえないケースがあります。2000年に木造住宅の耐震性を一段と強化する重要な法改正が行われ、これが基礎となる基準となっています。

阪神・淡路大震災を機に見直された木造住宅の耐震基準

1995年に発生した阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた木造住宅の中にも倒壊や大きな被害を受けた事例が確認されました。このため、2000年に建築基準法の大きな改正が行われ、新耐震基準からさらに規制が強化されました。これが「2000年基準」です。

これにより、現在、木造住宅の耐震性は、「新耐震基準（1981年）」と「2000年基準」という2つの基準を目安に語られることが一般的です。

地盤調査の事実上の必須化

2000年基準の大きな変更点の一つが、地盤調査の実施が事実上必須とされるようになったことです。建物の耐震性は構造だけでなく、地盤条件にも大きく左右されるという考え方が明確になったためでした。建物を建てる前に地盤の強度を調査することが前提となり、地盤の強さに見合った基礎構造にすることが求められるようになりました。

軟弱地盤であるにもかかわらず、適切な地盤改良が行われていない建物は、不同沈下などのリスクが高いとみなされます。

基礎の仕様強化

基礎の形状や構造についても、具体的な仕様が規定され、厳格化されました。地盤の耐力に応じて、「布基礎」や「ベタ基礎」などの仕様の適切な選択が義務化されたのです。

これにより、建物の荷重を分散させ、不同沈下や揺れによる変形を防ぐ能力が大幅に向上しています。

接合部の金物指定と耐力壁の配置バランス

地震の揺れで柱が抜けてしまわないよう、柱や梁など構造上主要な継ぎ目に使用する接合金具についても、場所ごとにどのような金物を使用するかが細かく指定され、厳格化されました。

さらに、耐力壁（地震の揺れに耐える壁）の量だけでなく、その配置バランス（偏心率）も厳しく制限されるようになりました。壁が片側に偏っていると、揺れた際に建物がねじれるようにして倒壊してしまうからです。これらの基準をクリアしている住宅は、地震時の倒壊リスクが低く、買主や金融機関からの評価においても旧来の物件とは一線を画しています。

耐震基準が既存(中古)住宅売却に与える影響

耐震基準の違いは、買主の購入意欲を直接左右します。安全性だけでなく、融資条件や住宅ローン控除適用の可否にも影響があるため、旧耐震の物件は敬遠される傾向にあります。

最大の壁は買主の住宅ローン控除適用の可否

買主にとって住宅を購入する際の大きな関心事の一つに、「住宅ローン控除」があります。これは、原則として新耐震基準に適合していること、または新耐震基準適合証明書の取得など一定の要件を満たしていれば、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が最長13年間（既存(中古)住宅の場合は10年間）にわたって所得税・住民税から控除される制度です。買主の資金計画に数百万円単位の影響を与えるため、住宅ローン控除を適用できるかどうかは重要なポイントとなります。
※「住宅ローン控除」の制度内容は、年度改正により変更される場合があります。

従来は既存(中古)住宅でこの控除を受けるには、耐震基準適合証明書の取得などが厳格に求められていましたが、2022年度の税制改正により要件が緩和されました。現在は、登記簿上の新築年月日が1982年1月以降である住宅については、原則として耐震基準適合証明書を取得しなくても住宅ローン控除の対象となります。

一方、1981年以前の旧耐震の物件をそのまま売る場合、買主は住宅ローン控除を受けられず、この大きな節税メリットを享受できません。そのため、買主は購入後の総支払額が増えることになるので、価格交渉の材料にされやすく値引きを要求されるのが売却実務の現実です。

旧耐震は【フラット35】などで融資の利用条件が厳しくなる

住宅ローンで住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している【フラット35】を利用する場合、物件が一定の耐震基準を満たしていることを証明する「適合証明書」が必要となります。旧耐震のままでは技術基準を満たさず、適合証明が取得できないケースがほとんどです。

利用できるローンが限られるということは、その物件の購入検討者の母数が減ることを意味します。ターゲットが狭まれば、早期売却は難しくなり、売却期間の長期化により相場より低い価格で売却せざるを得ない状況になるリスクがあります。

旧耐震基準は買主に不安を与える

数字では表せない一番の影響は、買主の耐震性に対する不安です。大地震がいつ来てもおかしくないとされる昨今、家族を守る器として家を買う方にとって、旧耐震という言葉はどうしてもマイナスのイメージが強く響いてしまいます。

リフォーム済みで見た目がどれほどきれいでも、構造への不安は拭いきれません。そのため、旧耐震の物件はリノベーション費用を見越して大幅な値引き交渉をされるケースが少なからずあり、売主の手取り額が大きく減ることになります。

既存（中古）住宅でも売却しやすくするための方法はある？

築年数の古い物件であっても、適切な対策を講じることによってスムーズな売却は可能です。大切なのは、買主の「不安」や「融資条件のハードル」を、売主側の工夫によって解消することです。

耐震基準適合証明書を取得する

旧耐震基準の建物であっても、建築士などの専門家による耐震診断を受け、基準を満たしていることが確認されれば「耐震基準適合証明書」を発行してもらえます。この書類があれば、旧耐震の物件であっても買主は住宅ローン控除を利用できます※。

※住宅ローン控除の適用には、耐震基準適合証明書のほか、床面積や所得要件など更に条件があります。

比較的小規模な耐震補強工事のみで証明書を取得できるケースもあります。売却前に売主の負担でこの証明書を取得しておけば、物件の流通性は大きく向上し、価格の下落も抑えられるでしょう。

建物状況を詳しく開示し、契約不適合責任のリスクを減らす

古い建物の売却で懸念されるのは、引き渡し後のトラブルです。売主には「契約不適合責任」があり、事前に説明のなかった不具合が見つかれば、契約解除や損害賠償請求を求められるリスクがあります。

これを防ぐためには、事前に建物の状態を調査し、すべての不具合（雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れなど）を書面で開示するようにします。情報を隠さずに開示し、買主と合意できれば、契約不適合責任を一定の範囲で軽減する特約を設けることも可能です。

ホームインスペクションを受ける

売却活動を開始する前に、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼するのも賢い選択です。ホームインスペクションは、建築士などの専門家が建物の劣化や欠陥の有無を診断する調査です。第三者のプロによる診断がある物件は、買主の不安を軽減する材料となります。

ホームインスペクションの結果を踏まえ、必要に応じて耐震診断や補強工事を行うことで、耐震基準適合証明書の取得が可能となる場合があります。

まとめ

旧耐震基準、新耐震基準、2000年基準の違いを正しく把握することで、戸建て住宅の適切な売却対策を取ることができます。まずは、「建築確認日」を確認し、物件がどの基準で設計されたかを明確にしましょう。

築年数が経過した既存(中古）住宅であっても、耐震基準適合証明書の取得やホームインスペクションを進めることで、売却力を高めることができます。

耐震基準を正しく知り、適切な準備を行うことが、納得のいく不動産売却への最短距離となるでしょう。